【每周一“启”】昆明商圈成长计
随着生活质量的不断提高，中国人在注重生活空间和私密性的同时，更强调公共聚集交流空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。昆明也是如此，从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、超市及各种商业广场、商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。而且随着城市的发展，人们要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近居住场所，在目前城市化进程突飞猛进的阶段，这是必然的现象。随着城市的快速扩张，过去购物和休闲都要到一个商业中心区的习惯已经成为历史。因此着眼于某个区域或数个区域而提供各种服务成了现阶段商业物业开发的主要空间，而这些特定区域内相对高的人口密度也为各种商业物业设施提供了赖以生存经济基础。在这样的背景下，昆明的一些主要商圈就开始慢慢形成了。
一、昆明商圈的演变过程
第一阶段：2000年前—传统街铺和传统百货商场时代：
此阶段，昆明商业主要以昆明商业历史的传承为主，围绕传统核心商圈三市街发展，主要是以道路、街区为市的传统商铺型零售街区为主。这个时候，人们还是习惯到传统的商业街区和百货大楼消费，此时消费者的消费需求还较为单一。
第二阶段：2001-2004年—昆明商业市场探索发展时期：
这一阶段产权式商业开发模式风靡昆明，鸿城赛特、金碧辉煌、新东方女人广场等项目就在此时诞生，并引起了市场巨大的反响，但随后都因定位不妥、经营不善等原因而渐渐淡出市场，而昆明商业市场在次阶段也进入了低迷期。直到2004年同仁街拆迁改造升级，项目在开发体量、销售、招商租金上为昆明商业地产理性开发树立了榜样。由于同仁街的成功，许多开发商开始重新进入商业市场开发，学习先进经验、总结失败教训、重振旗鼓。此时，昆明市商圈逐渐扩散，在一环附近形成了专业市场集群，出现了传统商圈与专业市场共同发展的景象。
第三阶段：2005年至今—昆明商业市场进入快速发展时期：
从2005年世纪城35万㎡的shoppingmall、北辰财富中心推出市场，昆明的商业格局开始发生巨大改变。此时由于居民消费水平和消费习惯的改变，商业开始走多元化发展路线来迎合消费市场需求，同时在投资市场上商铺开始从边缘性投资产品变为地产的重要投资产品，与需求相适应的商业地产开始蓬勃发展，新建的大型购物中心、专业市场、商贸城不断增加。此时昆明商圈也随着城市格局的变化而逐渐向外扩散发展，开始在各个板块逐渐形成副中心区域。
二、昆明商圈的发展趋势
三市街、青年路、小西门和白塔路四大核心商圈的地位毋庸置疑，但随着城市规模的扩大，各区域都出现了一些新的商业中心，形成了组团式的区域商圈。北辰财富中心、官城嘉年华、欣都龙城等已成为北市区休闲购物的好去处；南亚风情第壹城的成功运营不仅带给居住在南市区的“高富帅”和“白富美“一种全新的生活方式，同时也吸引了昆明各区域的年轻人前往体验消费；滇池路商圈逐渐成为集商务、休闲、娱乐、餐饮为一体的南市区核心商圈。
基于昆明城市外扩，城市化进程加快，多区域共荣发展的前提，商业版图突破“单中心”格局，东西南北纷纷崛起，显现为“多中心”的现代新昆明商业是必经过程，城市副中心商圈的崛起势在必行，昆明商圈今后的发展趋势可总结为：
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在基础商圈上催生次级商圈；
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传统商圈与组团式区域商圈互补；
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商圈格局发酵，多个商业中心逐渐涌现；
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老商圈升级新商圈林立，情景体验式商业成为主流商业；
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商圈南移，拉动周边发展。
风之铃地产/城市商业地产研究员/蔡沅杉
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