昆明5年改造“382座城”未完成 被延時的城中村改造
“當時買這套房子是准備用做婚房的，現在我孩子都滿周歲了，我還沒有拿到房子。”張華2010年團購了二環南路旁的某城中村改造項目，據他說，當時開發商承諾團購房將於2011年年底交房，當時開發商給出的價格5600元/平方米，他果斷交了20萬元的認籌金。可是時至今日，他依然沒有拿到房子。“很后悔，早知道不要貪小便宜，現在結婚沒有婚房，還和父母住在一起，不知道錢還能不能退回來。”張華擔心這20萬元不會就這樣打水漂了吧？
和張華一樣，已經過去4年了，他依舊沒有見到房子的蹤影。不同的是，楊森是北市區某城中村的村民，2009年他們一家響應城中村改造的號召，搬出了居住多年的城中村，開始盼望著開發商承諾的3年后回遷新房。可是，時至2014年，雖然一直領著每月在外租房的1300元補貼，但心裡還是不踏實。“我們經常回去看看，房子還沒拆完呢，別說建新房了。我們不知道啥時候才能結束在外漂泊的日子。”說這話時，楊森有些沮喪。
無論是張華還是楊森，都是昆明城中村改造中的人物縮影。這場持續了5年的城市變革，牽絆著無數人的心。
5年改造“382座城”
2008年，昆明決定對主城建成區249平方公裡范圍內的336個城中村進行改造。
2011年，昆明發布《昆明城中村改造三年計劃白皮書(2011-2013年)》，原計劃改造的336個城中村范圍擴容，新增46個城中村被納入未來三年改造計劃，昆明市城中村改造總數就達到了382個。
2013年已經過去，這也意味著城中村改造的五年時間已經過去，382個城中村如今究竟完成了多少？
據風之鈴地產咨詢公司統計，截至目前，從市場上反映了解到，昆明382個城中村有229個城中村已面向市場，其中，已上市的城中村改造項目有11個，已完成土地交易的城中村改造項目12個，已完成專項規劃的城中村改造項目61個（其中有51個有參與企業，有10個無參與企業），未通過專項規劃有參與企業的城中村改造項目有79個，未通過專項規劃同時也無企業參與的城中村改造項目有66個。
這也意味著在這個五年計劃中，昆明並未完成從“382個村”到“382座城”的蛻變。
對於昆明而言，城中村是這個城市過去5年來最大的“痛”。城中村情況復雜、推進阻力大、開發成本高、不可控因素多等等，使開發商普遍感到進村難。
鑒於此，2012年6月，昆明市人民政府發布了《昆明市人民政府關於進一步規范城中村改造工作的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》對昆明市城中村改造項目的完成日期、90平方米以下小戶型配比、城中村動拆條件、余量回遷房的處理等多方面做了規定。這就意味著昆明市城中村改造項目的完成日期將由原來的2013年底推遲到2015年底，不同之處在於，《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011—2013年）》明確即到2013年底，全部382個城中村將全部拆除，並將土地整理至可上市交易。而《意見》隻明確了力爭在“十二五”末完成改造工作，但完成改造工作的衡量標准是什麼？是完成土地的整理和收儲工作，還是所有382個城中村安置房封頂斷水？該《意見》並未明確。
后續推進乏力？
“目前有不少風投基金都瞄准了昆明城中村改造項目，他們想抄底。”昆明風之鈴市場調查研究咨詢機構CEO石遠說，在他看來風投基金對於市場的嗅覺如同禿鷹一般快准狠。而從這個層面來看，也間接說明目前涉足昆明城中村改造項目的開發商的日子並不好過。
雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研回憶，初期市場向好時，除上億元資金的實力企業之外，還有幾千萬元甚至幾十萬元資產的企業蜂擁而入。但是，目前企業沉澱資金過多，融資渠道又收緊，騎虎難下。很多項目現在甚至沒有人敢接盤。
在周大研看來，為什麼很多城中村改造項目無法做下去？
（一），資金短缺。在早期城中村開發的門檻很低，政府並沒有要求開發商繳納一定的保証金，很多開發商僅僅只是有一點錢就開始介入城中村改造。由於開發商要取得土地使用權，最終必須依法參與土地的招拍挂。但在這之前，開發商要對村民的安置、拆遷、社保及回拆房建設進行大規模的投資和相當長時間的動遷工作，如最后一棒因資金跟不上，很可能前功盡棄。
（二），開發商算不過賬。由於部分開發商缺乏專業地、科學地、系統地研究，同時也缺乏專業的眼光，加之城中村改造此前並沒有可以借鑒的成功經驗，每個城中村的容積率、商業比例等都不同，再加上規劃指標的設計，讓開發商算不過賬來。對此，昆明博揚企業總經理楊昆慧佐証，目前昆明的規劃調整讓很多開發商的賬算不過來，例如，容積率的調整，容積率的降低意味著可銷售面積減少，讓部分開發商的經濟賬算不過來，造成項目無法正常推進。
（三），“過規難”導致項目擱置或延期。昆明城市規劃過於苛刻，比如，不允許設計裙樓，不允許做板樓（現階段有放鬆跡象），均衡綠化率過高等。這就讓昆明同質化的產品過高，競爭力變弱。
（四），開發企業的團隊弱。由於早期開發商介入的門檻過低，很多開發商的專業度不夠，在選擇合作團隊或者自己本身的操盤團隊均不專業，造成項目展開的難度和開發的產品均無法滿足市場的需求。
（五），政策變動大。從2008年開始，昆明對城中村改造的政策經過了三個階段，由於政府也沒有可借鑒的經驗，摸著石頭過河，政策往往朝令夕改，雖然是朝著好的方向發展，但過程極其艱難痛苦。
謀求共贏的可能
“對於城中村我們不能否認它的好處。”周大研表示，特別是對於外來務工人員來說，起碼他們解決基本居住問題，雖然存在不少隱患，但是我們是不是應該看到它的好處。“合理的改造可以，但是不要大拆大建，要分區分步進行。”在周大研看來，城中村改造對城市化進程、城市土地的高效利用以及地方經濟發展有著巨大的推動作用，城中村改造的關鍵是要正確處理好村民、開發企業、政府三者之間的辯証關系和利益關系。目前無論實踐上還是理論上，對城中村未來發展的前瞻性研究都不夠，大多還停留在顯性空間形態和短期利益博弈上，對隱性的二元體制下土地利用制度與資產經營模式的研究十分蒼白。城中村城改造還處於政府急功近利、開發商喜憂參半、村民患得患失的“一村一策”探索性階段，還沒有總結出一套穩妥而切實可行的辦法與制度。在這樣的前提下就全方位、大規模地實施城中村改造，未免缺乏長遠的城市發展戰略考慮。更為突出的是，城中村改造出現了擴大化的趨勢，一些城市的城中村改造已演變成與城市舊房改造並舉的城市大躍進，引發了部分社會群體的不滿。城中村改造關乎到城市可持續發展、安定團結、國計民生等重大經濟和社會問題，值得理論界、政府、開發商、被拆遷人等社會各界人士認真研究和深刻反思。楊昆慧也認為，很多介入改造的開發商看似風光其實日子並不好過，是不是應該尋求一個共贏的可能，讓城中村改造符合政府相關政策、開發商利潤、村民利益等多方利益。
5年過去，在城中村的改造上政府總結過往，又給出了兩年的時間，在政策上也有所支持，而開發商也開始冷靜反思，尋求與品牌公司合作或將項目轉手，村民也在積極推進，用楊森的話說：“我們能做的就是勸說村裡的釘子戶，希望不要給工程延期。”無論從哪個方面來看，三方都在尋求一個共贏的目標。（李亞娟）
（文章来源：春城晚报）