昆明西城“大跃进”式发展调查二：写字楼差异化突围
从经过改造以满足基本办公需求的普通居民楼，到商住混用的综合性商住楼，昆明城市经济水平的快速发展，企业对于办公环境和建筑功能的要求也日益提高。而随着《住宅物业管理规定》对于民宅商用问题有了明确规定，继续使用“居改非”办公用房的企业将很难取得相关从业资质。加之昆明“99世博会”的召开，企业对于办公场所更全商务配套、更好办公环境、更多功能服务的需求，也成为昆明写字楼物业发展的重要推动。
作为以市场化为核心的物业产品，市场需求的大量涌现，使得昆明写字楼盲目超前开发，地产商和投资者亢奋的投资热情，在无法保证项目品质的同时，也造成过量供应。与此同时，写字楼的档次也不断提升，甲级、5A甲级、6E智能、7A等概念相继涌现。
据风之铃地产研究中心数据显示，2013年昆明写字楼供应量达到了1858万平方米，而2014年和2015年新增的写字楼体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的写字楼供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照昆明700万人口数量，每人可以分到3.7平方米的写字楼面积。同时，随着云南省委省政府预计到2017年，将建成150个城市综合体整体规划的出几套，在城市综合体的浪潮之下，昆明写字楼的供应也达到了历史的高峰。目前昆明在建、待建综合体总体量9200万平方米左右，如果按照写字楼业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算，昆明在建楼盘的写字楼体量应在920万—1380万平方米左右。
而根据分布区域来看，2013年—2015年昆明写字楼供给分布：市中心231万平方米，东市区211万平方米，西市区约800万平方米，南市区近1000万平方米，北市区267万平方米，呈贡新区413万平方米。
显然，随着房地产的快速发展，起步相对较晚的西市区大有超越开发基本成熟的南市区，但对于西市区而言，昆明风之铃市场咨询机构CEO石远坦言，大量城市综合体项目带来的写字楼面积，并不利于西市区地产行业的发展。
首先，西市区写字楼价格相比其他片区相对较低。数据显示，目前昆明一环写字楼售价多数在2万/㎡左右，二环内也均在15000元/㎡以上，其中世博板块写字楼售价最高，部分项目价格达到了30000元/㎡以上，相比之下，西市区写字楼目前为昆明几个区域中最低，每平米售价刚刚突破10000元。
同时，西市区作为传统的居住去，商务氛围相对薄弱，对于企业进驻的吸引力较差，而且，作为居住功能尤为突出的片区，区域内基础配套多数都是为居民日常生活服务，并不能满足企业办公的商务需求。
此外，随着大量工矿企业的外迁，和高新科技产业的崛起，西市区相对薄弱的产业支撑并不能对巨量的写字楼物业面积起到有效消化作用。更关键的是，作为片区发展的重要支撑，经过20余年打造的昆明高新技术产业区并不能满足规划初期提出的产业功能定位，而是逐渐成为西市区人口相对密集的生活居住区，并不利于片区商务环境的打造。
当然，西市区的写字楼项目并非完全没有出路，石远指出，依托西市区交通、区位、发展推动、价格洼地等先天优势，通过差异化开发和精细化服务，西市区写字楼同样潜力巨大。
石远表示，西市区便利的交通体系和完善的基础配套，都是片区写字楼发展的基础，同时，随着昆明市政府《关于促进楼宇经济发展的指导意见》的精神，昆明市将进一步完善楼宇经济体系，2013-2015年税收过千万的商务楼宇要达到100栋、税收亿元的商务楼宇达到15栋，形成10个特色楼宇经济聚集区。而作为昆明主城范围内的后起之秀，西市区大量可供开发的土地和相对较低的开发成本，也是写字楼项目成功的前提。
但石远也指出，由于目前西市区的商务氛围相对较差，很多大型企业在考虑办公场所选址时，一般不会将西市区纳入考虑范围。所以，想在西市区做写字楼项目必须凸显差异化，为中小型企业服务，打造一些面积相对较小，且空间功能灵活多变的产品，从而迎合中小企业控制办公成本的诉求。此外，石远认为，写字楼产品更重要的价值还体现在服务方面，如果能够提供细致、全面，甚至可定制的个性化物管服务，则更能突出写字楼产品保值增值的优势。（文章来源：腾讯房产）