风之铃房地产研究中心：昆明2013年10月份房地产市场分析报告
一、市场资讯
2013年10月份市场热点资讯追踪
|
日期
|
资讯内容
|
|
10.15
|
房贷收紧抬刚需购房成本 部分银行暂停房贷
目前银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上，个别银行开始执行基准利率。
|
|
10.17
|
前三季昆明二手房均价如坐过山车
17日，从荣城地产纳入统计的21个片区最新统计数据显示，前三季度的昆明市二手房售房及租房成交均价如坐过山车。总体来看，售房方面，各季度均价变化幅度颇大，租房方面差距较小。
|
|
10.18
|
国家统计局:目前房价表现分化一线城市涨得多
18日，2013年前三季度国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局综合司司长盛来运表示，房价的表现出现了分化，一线城市房价涨得更多，二三线城市涨幅不是那么大，进一步完善房地产调控的政策和机制。
|
|
10.19
|
全国保障房用地落实 明年上半年现住房供给潮
国土资源部今年加强了对各地用地供应的差别化指导，要求从本地市场实际出发，适当调增或调减供地规模，更好发挥土地的调控作用。受此影响，一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应的速度，而前几年少数供应规模偏大的城市，则适当放缓了住宅用地的供应。
|
|
10.20
|
2013年前三季度云南GDP同比增长12.1%
云南省统计局发布了2013年前三季度云南经济运行情况，数据显示，前三季度我省生产总值（GDP）完成7545.74亿元，同比增长12.1%，增速比全国高4.4个百分点。
|
|
10.20
|
2013年前三季度昆明商品房销售面积同比增长24.4%
前三季度，昆明市固定资产投资类中，第一产业投资同比下降了28.2%，是三大产业中投资唯一下降的。在备受瞩目的商品房方面，销售面积为764.77万平方米，同比增长24.4%，销售额447.24亿元，同比增长33.2%（按照此两项数据计算，今年前9月，昆明商品房均价应为5848元/㎡）。
|
|
10.20
|
2013年前三季度云南房地产开发投资同比增长39.3%
云南省统计局20日公布，前三季度，云南房地产开发投资1737.51亿元，同比增长39.3%，商品房销售面积、销售额同比均有所增长。且建筑装潢、家具等消费需求同比增幅也达38%以上。
|
|
10.20
|
2013年前三季度云南商品房销售额同比增长13.3%
前三季度，云南省商品房销售面积1987.23万平方米，同比增长3.1%；商品房销售额898.88亿元，同比增长13.3%。其中，住宅投资1155.04亿元，增长41.7%，住宅投资占房地产开发投资比重为66.5%，比去年同期提高1.1个百分点。
|
二、政策动态
1、国家政策
|
时间
|
政策以及要点
|
|
10.15
|
《全国物流园区发展规划》
10月15日，国家发改委网上发布《全国物流园区发展规划》，其将物流园区布局城市分为三级，此次全国物流园区规划期为2013-2020年。根据《规划》昆明等29城入选一级物流园区布局。
|
|
10.23
|
“京七条”：《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》
10月23日，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出7条措施加强房地产调控。《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。同时，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。
|
2、地方政策
|
时间
|
政策以及要点
|
|
10.31
|
《昆明市城市轨道交通运营服务规范（征求意见稿）》
《昆明市城市轨道交通运营服务规范（征求意见稿）》将于10月31日下午2点听证。《规范》指出，城市轨道交通线路全天运营时间不应少于15小时，首班车始发站发车时间不应晚于6:00；末班车始发站发车时间市区不应早于22:00。营运时段正常运行时，最大运营间隔不应大于10分钟。
|
第二篇 市场分析篇
一、土地市场分析
1、成交性质分析
10月土地出让成交仅646.97余亩。其中城工业用地面积最多，为387.37亩，占总成交面积59.9%，其次是住宅/商务金融用地为237.10亩，占总成交面积的36.6%。
2、成交房企、区域分析
10月份昆明仅有呈贡雨花片区有约170亩的土地供应和成交；
10月昆明主城无土地供应和成交；石林区域成交面积最大，为714.1亩；
昆明呈贡雨花片区170亩土地由昆明中通世纪投资有限公司获取 。
|
性质
|
价格区间（万元/亩）
|
成交均价（万元/亩）
|
|
工业用地
|
39.3-90.9
|
24.90
|
|
住宅/商务金融用地
|
37.7-165.9
|
102.10
|
|
公共设施用地
|
22.5
|
17.00
|
本月住宅/商务金融用地成交价格在37.7-165.9万元/亩之间，成交均价是102.10万元/亩，工业用地价格是39.3-90.9万元/亩之间，成交均价是24.90万元/亩。
二、项目规划信息分析
1、规划规划公示信息
在2013年10月规划公示中，共10个项目通过建筑工程规划许可证，从面积看，总建面为163.4万方；从性质上看，2个为居住、商业用地，1个幼儿园等。面积分别是47.4方、5.8万方。从建筑体量来看住宅项目本月占主导。
2、预售公示信息
|
预售项目名称
|
所属片区
|
预售面积【㎡】
|
|
白沙润园小区
|
东市板块
|
8308
|
|
春城时光花园
|
东南板块
|
54953.84
|
|
滇池康桥小区
|
滇池板块
|
56208.95
|
|
广福城
|
官南板块
|
250689.7
|
|
红星宜居广场
|
滇池板块
|
15560.95
|
|
金盾俊园
|
呈贡
|
645605.72
|
|
俊发名城
|
北市板块
|
182599.14
|
|
昆明玉器城
|
北市板块
|
24801.63
|
|
霖岚广场
|
二环内板块
|
115778.53
|
|
龙湖水晶郦城
|
二环内板块
|
95066.89
|
|
沁风御庭小区
|
阳宗海
|
7742.9
|
|
盛唐城
|
世博板块
|
36875.02
|
|
耀兴枫丹白露花园
|
东南板块
|
36921.24
|
|
长水航城
|
空港
|
387207.64
|
|
中海学府花园
|
二环内板块
|
23855.39
|
|
10月共计 21 项目
|
—
|
共194.22万㎡
|
昆明城乡建设局公布的2013年10月份商品房预售证发布情况显示， 10月昆明房地产市场共有15个项目获得21块预售证，整体供应194.22万㎡，环比下降1.25%，同比去年10月，供应面积增加152.05万㎡，同比增长360.56%；
10月新增供应集中在呈贡、南市区、空港新区。
三、市场供应情况分析
1、在售楼盘结构分析
201３年10月份的在售楼盘中混合型楼盘占到60%，普通住宅占到２1%。
2、在售楼盘物业类型分析
四、市场成交情况分析
1、市场成交数据
2013年10月昆明市房地产市场合计备案16151套，比上月增加5245套，环比增长48.09%，比去年同期增长10333套，同比增长177.6%；
2013年10月昆明市房地产市场合计成交面积129.46万㎡，比上月增加34.41万㎡，环比增长36.2%，比去年同期增加78.31万㎡，同比增长153.1%。
本月金盾俊园销量排行第一，A4、A5地块销售套数达到1600多套，主要原因其为公检法的团购房源。
2、各类型物业成交均价分析
普通住宅
据风之铃研究，本月住宅其价格为8475元/㎡。本月俊发盛唐城63-121㎡住宅均价8300元/平米; 盛高大城二居66㎡-80㎡ 三居80㎡-120㎡均价8700元/平米; 龙湖·水晶郦城86-128㎡住宅8200元/平米等.
别墅
10月昆明别墅均价是22000元/㎡。目前可匿名高端别墅驻扎在昆明湖滨新南区，如俊发滇池ONE包含国际五星级酒店国宾馆、湿地体育运动公园、环湖湿地公园、瑞士园、西亮塘湿地公园、滇池ONE别墅用地等；中航·云玺大宅，中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将昌宏路打造成香樟林大道；官房的官房·都铎城邦等项目均有高端别墅，其价格不菲。
商业
10月昆明商业均价是33000元/㎡。人民路广场壹号商铺最低单价43849.21元/㎡ 最高单价55713.45元/㎡,面积13.78-54.7㎡之间。
写字楼
10月写字楼均价是22000元/㎡。霖岚广场写字楼整层面积1200-1500㎡ 均价在11500元/平米。
五、新开楼盘
|
区域
|
日期
|
项目名称
|
物业类型
|
销售价格
（元/㎡）
|
备注
|
|
昆明
|
10.6
|
俊发盛唐城
|
普通住宅公寓写字楼商铺
|
8300元/平米
|
63-121㎡
|
|
10.19
|
盛高大城
|
普通住宅商铺
|
—
|
二居66㎡-80㎡
三居80㎡-120㎡
|
|
|
10.26
|
龙湖·水晶郦城
|
普通住宅公寓商铺
|
8200元/平米
|
86-128㎡住宅
|
|
|
10.19
|
俊发城一期
|
普通住宅公寓商铺
|
待定
|
总面积78㎡-143㎡
|
|
|
10.16
|
人民路广场壹号
|
商铺
|
最低单价：43849.21元/㎡
最高单价： 55713.45元/㎡
|
13.78-54.7㎡
|
|
|
10.19
|
怡合景苑
|
住宅
|
6880元/平米
|
户型面积77-141㎡
|
|
|
10.19
|
云岭·星河庄园
|
住宅、花园洋房
|
9500元/平米
|
户型面积分为89-188㎡
|
|
|
大理
|
10.13
|
洱海翠湖宾馆
|
酒店式公寓
|
6500元/平米
|
总面积27㎡-170㎡
酒店公寓户型为70-80㎡
|